阿里巴巴正在醞釀一套新的房地產(chǎn)中介規(guī)則，但面對多年的舊房地產(chǎn)電子商務(wù)和新的電子商務(wù)，阿里的彈藥能夠生存嗎？

圖片來源：華蓋創(chuàng)意

“如果你以50％的價(jià)格出售萬科，綠城的房子，這是一個(gè)現(xiàn)有的房子，你會(huì)買嗎？”“rd”;

“房子在哪里？”

“在全國任何地方！“”

淘寶拍賣的房地產(chǎn)總監(jiān)毛文峰正在銷售他們正在醞釀的新房子的在線銷售模式。在房地產(chǎn)市場，價(jià)格逐年上漲，“50％的折扣”真的很有吸引力。毛文峰說，他領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)不到10人，已經(jīng)說服了包括萬科，綠城和世茂在內(nèi)的多家住房公司將其杭州項(xiàng)目掛在“房地產(chǎn)拍賣渠道”上。

“這是真的。不是一個(gè)大詞‘ 50％&rsquo ;,然后用一條小線‘只有一套’這樣的廣告。 ”的毛文峰笑著回應(yīng)記者對這種在線銷售模式可信度的疑慮。他說，開發(fā)人員有銷售節(jié)點(diǎn)，而大型開支的推廣僅在少數(shù)開放節(jié)點(diǎn)中。如果一個(gè)房地產(chǎn)只有十幾個(gè)套房，開發(fā)商不會(huì)投入大量資金，有些甚至銷售部門將被撤銷，這些房源將會(huì)遲到。

這些“一天結(jié)束”成為淘寶拍賣團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)。團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)了一個(gè)計(jì)算公式，根據(jù)房地產(chǎn)的不同價(jià)格，銷售費(fèi)用，人工成本，積壓產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本，以及淘寶大流量的品牌推廣效果。所有轉(zhuǎn)換為此套件來源的現(xiàn)金折扣的營銷費(fèi)用將退還給買家，從而產(chǎn)生低于市場價(jià)格的超低折扣。

據(jù)了解，淘寶拍賣的房地產(chǎn)頻道將于10月18日掛出首批上市，全部50％的折扣來自公眾網(wǎng)上拍賣，價(jià)格最高。根據(jù)他們的預(yù)期，即使上市最終以實(shí)際售價(jià)的30％或80％出售，也是“絕對低于市場價(jià)格”。毛文峰說：“這必須是同類別中最便宜的價(jià)格。”

據(jù)了解，淘寶網(wǎng)的拍賣成立于2012年，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)，藝術(shù)品，珠寶等類別，其最搶眼的業(yè)務(wù)是司法拍賣，法院將因司法糾紛將不良資產(chǎn)拍賣轉(zhuǎn)讓給淘寶網(wǎng)在線平臺隨著淘寶網(wǎng)的巨大流量增加了拍賣活動(dòng)，它取得了空前的成功。這項(xiàng)業(yè)務(wù)曾被認(rèn)為是一個(gè)小小的打擊，已達(dá)到600億元的交易規(guī)模。

600億元人民幣的交易規(guī)模涉及相當(dāng)大比例的不良資產(chǎn)。這部分房產(chǎn)的質(zhì)量和資格沒有問題。由于涉及法律糾紛的低價(jià)拍賣，交易價(jià)格絕對低于市場價(jià)格。這兩個(gè)屬性使淘寶拍賣中的司法財(cái)產(chǎn)拍賣成為最受歡迎的類別。在2015年中期，在一次內(nèi)部會(huì)議上，阿里高管決定將淘寶拍賣的成功延伸到新屋銷售。

事實(shí)上，阿里的淘寶財(cái)產(chǎn)最早于2004年成立。經(jīng)過十年的反復(fù)試驗(yàn)，它還沒有找到明確的發(fā)展道路。界面新聞此前已報(bào)道《阿里巴巴為什么就是賣不好房子》有關(guān)阿里房地產(chǎn)業(yè)下滑情況的詳細(xì)報(bào)道。

2014年，在國家政策和市場自身調(diào)整下，中國大陸房地產(chǎn)銷售大幅下滑，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。缺乏銷售迫使開發(fā)商讓一些傭金從其他渠道找到有效的客戶，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)代理行業(yè)的重大變化。 。當(dāng)時(shí)，舊的房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺搜房網(wǎng)從廣告代理商轉(zhuǎn)變?yōu)榇怪狈咒N商，參與新房銷售。新的在線分銷平臺和其他新的在線分銷平臺通過分成傭金實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，而老式的二手房代理連鎖店也開始涉足新房銷售。

阿里巴巴今年還在搜房網(wǎng)新房業(yè)務(wù)中聘請了一名資深人士。江沙負(fù)責(zé)淘寶房地產(chǎn)，希望趕上這波房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展。后來，淘寶房地產(chǎn)等眾多知名企業(yè)包括萬科，方興和萬達(dá)住房和企業(yè)合作。 2015年4月至8月，淘寶房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同交易金額251億元，突破自成立以來的交易量記錄。

然而，即便如此，阿里在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的市場份額并不大。 2014年，老家新房中原房地產(chǎn)的合約銷售業(yè)績?yōu)?500億元（新房新房總數(shù)），全球行為為3218億元;即使行業(yè)招募“更多房間”，2014年完成的交易量也接近2000億元。

“淘寶不擅長線下交易。 ”搜房網(wǎng)新房通道管理人員告訴界面新聞，由于缺乏線下團(tuán)隊(duì)，采取傳統(tǒng)的電子商務(wù)路徑，淘寶的流量優(yōu)勢很難實(shí)現(xiàn)。從目前的合作結(jié)果來看，淘寶更像是Bobo的有效推廣渠道。淘寶房地產(chǎn)與這些開發(fā)商之間的合作尚未形成持續(xù)的長期合作。

目前，依靠淘寶的大流量清理后來者為開發(fā)人員而不增加額外成本是一種運(yùn)營模式。然而，最近上市的市場有多大，阿里的雄心壯志是否會(huì)占據(jù)房地產(chǎn)在線銷售市場？

根據(jù)萬科的規(guī)定，杭州萬科內(nèi)部人士表示，95％的項(xiàng)目銷售將被解決，其余5％的上市將會(huì)延遲。萬科的營業(yè)額要求很高，而后期市場需要折扣銷售。事實(shí)上，萬科的高流動(dòng)性是毛文峰能夠贏得萬科項(xiàng)目的重要原因。

一家代理公司表示，萬科的結(jié)算和資金結(jié)算周期非常嚴(yán)格，“當(dāng)然，銷售也做得很好。事實(shí)上，在過去的兩年里，市場銷售模式一直較低。許多開發(fā)商的項(xiàng)目都沒有做到如此嚴(yán)格的項(xiàng)目后期比例，有些項(xiàng)目的后期比例為30％。市場低迷帶來的庫存積壓已經(jīng)成為開發(fā)商最頭疼的問題。房地產(chǎn)的高資本比率使得這部分房產(chǎn)的資金成本非常巨大。

2014年，市場迫使開發(fā)商開放傭金以尋求更有效的客戶。然而，蜂擁到銷售辦公室為開發(fā)商服務(wù)的代理商并不愿意接觸那些缺乏住房公司支持的住房。

“開發(fā)人員不想打開好的列表。 ”上述搜房網(wǎng)表示，開發(fā)商希望代理商能夠?qū)⒂行Э蛻魩У讲灰壮鍪鄣姆课荨５牵砩套约旱那婪浅Ｓ邢蕖＜词顾麄円缘土膬r(jià)格雇傭了大筆資金，“小蜜蜂”，客戶的有效來源也不客觀。為了獲得傭金份額，許多代理商甚至在開發(fā)商銷售部門，攔截客戶，甚至從項(xiàng)目銷售人員非法購買客戶。

今年9月，領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司萬科甚至開始嘗試放棄并與該機(jī)構(gòu)合作。希望自建的外包營銷團(tuán)隊(duì)能夠取代代理商的工作，這讓傳統(tǒng)代理人感到尷尬。然而，正是這樣的市場機(jī)會(huì)讓淘寶看到了機(jī)會(huì)。 “淘寶的優(yōu)勢在于擁有巨大的流量。只要設(shè)計(jì)合理，淘寶擴(kuò)展客戶的能力就無法與家電產(chǎn)品相媲美。 ”毛文峰說，在淘寶房地產(chǎn)拍賣項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，他的團(tuán)隊(duì)做了長期的市場調(diào)研，鎖定了后期銷售，淘寶可以保證提供獨(dú)家有效的客戶來源，開發(fā)商只需要拿出來自己的庫存。

這種模式也得到了一些開發(fā)人員的認(rèn)可。接口采訪的一些房地產(chǎn)營銷人員表示，阿里巴巴的做法確實(shí)具有一定的吸引力。根據(jù)阿里巴巴的愿景，未來只有兩種類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人市場，開發(fā)商可以消化他們自己的房源，以及達(dá)到后期比例的庫存清單或未達(dá)到的比例。結(jié)束。除了不建立自己的銷售團(tuán)隊(duì)的開發(fā)人員，需要專業(yè)代理，其他開發(fā)人員不再需要其他代理。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2014年中國住宅市場新房銷售額為6萬億元，這是一個(gè)巨大的市場。 2014年，新的在線分銷渠道，商品房和Jiwu.com總數(shù)約為4000億元，占總數(shù)的7％。但是，為了吃到如此巨大的市場，淘寶房地產(chǎn)拍賣仍然需要母公司的持續(xù)支持。

口碑網(wǎng)絡(luò)的原負(fù)責(zé)人潘國棟總結(jié)了阿里的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：“淘寶的邏輯非常簡單，交通稀缺，交易規(guī)模可以產(chǎn)生，交通必須給予交通。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的單價(jià)很高，但轉(zhuǎn)換率很低，浪費(fèi)了流量。淘寶并不總能為低效率的長周期業(yè)務(wù)提供流量。 ”的

此外，缺乏線下控制也是淘寶房地產(chǎn)的痛點(diǎn)。淘寶房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人江沙表示，與各級開發(fā)商的開發(fā)人員交談非常困難。目前，他們主要通過經(jīng)銷商與開發(fā)商合作。

然而，好消息是，目前這種模式已經(jīng)得到了阿里巴巴高層管理人員的認(rèn)可。 8月，阿里巴巴高管親自參加了該部門的小組會(huì)議。一位不愿透露姓名的阿里內(nèi)幕人士表示，盡管阿里是中國乃至全球的電子商務(wù)巨頭，但房地產(chǎn)電子商務(wù)業(yè)務(wù)相對薄弱。目前，這一計(jì)劃已成為阿里希望在房地產(chǎn)在線銷售市場取得突破的重點(diǎn)。項(xiàng)目。至于這部分業(yè)務(wù)的盈利能力，毛文峰表示，阿里目前不要求這個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)利潤。在未來，經(jīng)營模式成熟后，阿里將考慮利潤問題。

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